Блог DM

Выбор помещения для фотосалона

02.03.2017
Автор: Трефилов Вячеслав
Время на чтение: 10 минут

Для правильного выбора помещения
Вам необходимо проанализировать:

1. Площадь /Стоимость
2. Территориальное расположение
3. Наличие целевых организаций
4. Оценка конкурентов
5. Маршруты общественного транспорта
6. Наличие стоянки и удобного подъезда
7. Пешеходный трафик
8. Возможность размещения наружной рекламы
9. Арендные каникулы
10. Подключение интернета

 

1. Площадь /Стоимость

В среднем помещение от 8 до 12 метров кв. вполне подходит для полноценного размещения фотосалона и удобной работы. Иногда фотосалоны открываются и на площади 6 м.кв., но это значительно уменьшает маневренность в помещение, размещение дополнительного оборудования (вакуумный термопресс, съемка со штатива и тд.) Рекомендуется отдавать приоритет помещениям стандартной формы: 2х4 м.кв, 3х4 м.кв и т.д. Стоимость арендной платы в зависимости от регионов, типа здания, территориального расположения может колебаться от 500 до 2000р за 1 м.кв. Средняя стоимость аренды 1м.кв. находится на уровне 1000р.

 

2. Территориальное расположение

Прежде всего мы рекомендуем выбирать помещение в центральной части города, даже если там большая концентрация конкурентов. Построив карту торговой территории можно найти более выигрышное место и привлечь трафик целевых клиентов на себя. Желательно рассмотреть варианты помещений на 1 линии, 1-2 этаж или цоколь.

 

3. Наличие целевых организаций

Наличие целевых организаций является одним из самых важных критериев при выборе места. Под этой формулировкой понимаются организации клиентам, которых в обязательном порядке регулярно требуются услуги ксерокс, печать и фото на документы.

  • Паспортно-визовые столы, визовые центры (УФМС), МФЦ (ксерокс, фото на паспорт)
  • Туристические агентства (фото на визы, анкеты загранпаспорт)
  • Налоговые (ксерокс и печать бланков)
  • Миграционные службы, организации по переводу документов (фото на документы, аудитория мигранты для оформления патента важный и часто недооцениваемый пункт)
  • Приемные комиссии вузов (сезонный спрос, фото для поступления)
  • Автошколы, Медицинские частные центры (фото для медкнижки)
  • Военкоматы (фото на военный билет)
  • ВУЗЫ, Школы, спортшколы, детские сады (фото на пропуск)
  • Студенческие общежития (ксерокс, печать докладов, курсовых и т.д.)

Все целевые организация в данном списке размещены в порядке убывания их ценности. Поэтому при анализе районов особое внимание необходимо уделить первым 4 позициям.

 

4. Оценка конкурентов

  • Фотостудии
  • Фотосалоны
  • Фотоателье
  • Копицентры
  • Рекламные агентства
  • Типографии
  • Сувенирные лавки

Важно проанализировать:

  • Месторасположения всех конкурентов и спектр оказываемых услуг
  • Варианты используемой наружной рекламы
  • Посчитать ежедневный трафик клиентов.
  • Сайты, группы в соц.сетях

 

5. Маршруты общественного транспорта

Наличие остановки общественного транспорта всегда создает удобный пешеходный трафик, поэтому приоритет при выборе помещения так же следует отдать офисам максимально близко расположенным к метро, остановкам и пешеходным улицам.

 

6. Наличие стоянки и удобного подъезда

Если рядом со зданием нет парковки, или парковка закрытая, то большое количество потенциальных клиентов могут проехать мимо вас не найдя удобного места для стоянки.

 

7. Пешеходный трафик

Пешеходный трафик не является основным критерием при выборе помещения, при выборе помещения нам стоит в первую очередь ориентироваться на трафик клиентов из целевых организаций и только потом на всех остальных. За частую большой пешеходный трафик значительно увеличивает стоимость арендной платы. При открытии первой точки мы не рекомендуем выбирать крупные торговые центры, т.к. подобный эксперимент с арендой от 40 т.р. в месяц может быть слишком рискованным.

 

8. Возможность размещения наружной рекламы

Хорошая система наружной рекламы – это залог успеха. Реклама должна быть крупной и яркой. При выборе помещения в диалоге с рекламодателем нужно обязательно уточнить возможность размещения наружной рекламы, цены и ее виды. Большой плюс это размещение светового короба на фасаде здания. Так же важно узнать о способах навигации внутри здания – это стрелки указатели, подвесы, следы к офису и тд. Возможность размещения штендера на улице. Что бы не смутить арендодателя рекомендуем брать на встречу специальный клипарт с наружной рекламой.

 

9. Арендные каникулы

Арендными каникулами называют предоставление прав пользования помещением для арендаторов без оплаты или по сниженной ставке. Зачастую эта форма, в настоящее время, используется в тех случаях, когда помещение требует ремонта, в том числе и простой отделки, либо реконструкции. Такие процессы оплачивает арендатор. Срок арендных каникул, как правило, не превышает двух месяцев. В нашем случае мы можем запросить арендные каникулы для въезда, установки оборудования, для мелкого ремонта в офисе. Многие забывают об этом нюансе, хотя он позволяет сэкономить несколько тысяч рублей.

 

10. Подключение интернета

Доступ к хорошему скоростному интернету это обязательное условие работы фотосалона. У арендодателя необходимо уточнить провайдеров к которым подключено здание и их контакты. Обычно тарифы для юр.лиц колеблются от 500 до 1500р, если есть возможность оформить на физ.лицо – это будет дешевле. Мы советуем не экономить на хорошей скорости, что бы избежать проблем с оформлением онлайн заказов.

 

Алгоритм поиска помещения:

1. Построение карты торговой территории
2. Анализ и выделение районов для поиска
3. Поиск и встреча с арендодателем

  • Построение карты торговой территории

Что такое карта торговой территории и для чего она нужна?
Карта торговой территории – это практический инструмент привлечения трафика в Ваш фотосалон.

Знание этого инструмента поможет понять движение клиентов, проанализировать конкурентов и найти целевые организации. Построении карты торговой территории необходимо начать с выбора крупных района города.

  • По каждому району делаем скриншот карты.
  • В фотошопе или пейнте отмечаем конкурентов и целевые организации, каждому виду присваивается порядковый номер.
  1. Конкуренты
  2. Паспортно-визовые столы, визовые центры (УФМС), МФЦ
  3. Туристические
  4. Налоговые
  5. Миграционные службы, организации по переводу
  6. Приемные комиссии вузов
  7. Автошколы
  8. Медицинские частные центры
  9. Военкоматы
  10. Вузы, Школы, спортшколы, детские сады
  11. Студенческие общежития.

Важно! При построении карты торговой территории необходимо начать поиск с анализа трех источников: карты Яндекс, Google, 2GIS. При этом многие организации или конкуренты могут быть не обозначены на картах, поэтому обязательно нужно пройтись по этим районам самостоятельно и дополнительно проверить наличие или отсутствие.

  • Анализ и выделение районов для поиска

После построения карты торговой мы можем провести анализ по каждому району отдав приоритет целевым организациям со 2 по 4 номера.

Важно! Не стоит бояться большой концентрации конкурентов. Это может говорить только о хорошем трафике целевых клиентов и выигрышном расположении. Но получив такие данные мы можем найти более лучшее место тем самым съесть конкурента и перехватить поток клиентов к себе. Итогом анализа должно быть выделение 3-4 районов и переход к поиску места.

  • Поиск и встреча с арендодателем

Поиск помещения обычно производится самостоятельно - основной источник поиска это сайт www.avito.ru и местные порталы.

Алгоритм действий поиска:

  • Категория: Коммерческая недвижимость
  • Тип объявления: Сдам
  • Вид объекта: Офисное помещение, Торговое помещение
  • Определение города и района

Мы заполняем таблицу с подходящими объявлениями (смотрите приложение – первичная карточка вариантов помещений). После заполнения найденных вариантов - начинайте обзвон всех объявлений и назначайте встречи.

После встречи с арендодателем заполните сравнительную таблицу по 10 критериям (смотрите приложение – сравнительная карточка вариантов помещений).

  • Вид помещения
  • Площадь /Стоимость
  • Наличие целевых организаций
  • Оценка конкурентов
  • Маршруты общественного транспорта
  • Наличие стоянки и удобного подъезда
  • Пешеходный трафик
  • Возможность размещения наружной рекламы
  • Арендные каникулы
  • Подключение интернета

Обязательно попросите арендодателя взять образец договора аренды для изучения. Сфотографируйте помещение 5-7 фотографий (или снимите видео). После уточнения необходимой информации мы забираем договор аренды и просим арендодателя предоставить нам 2-3 дня для принятия решения.

 

Процесс заключения договора

Это важный процесс, который лучше проделать вместе с юристом. Перед подписанием документов, необходимо тщательно вычитать и обсудить все условия аренды. Проверьте документы владельца: документ о праве распоряжения недвижимостью, план помещения и уставные документы юридического лица, владеющего объектом.

После проверки документов обсудите все возможные условия аренды:
1. Коммунальные платежи.
2. Телефоны и доступ в интернет.
3. Стоимость месячной аренды.
4. Сроки сдачи в аренду.
5. Форс-мажорные обстоятельства.
6. Мелкие ремонтные работы.
7. Капитальный ремонт.
8. Условия расторжения договора.

Обсудите, за кем будет закреплено конкретное обязательство, и в какие сроки необходимо его выполнять. Все условия обязательно должны быть зафиксированы в договоре аренды коммерческой недвижимости.

 

Процесс передачи объекта

Еще одним важным документом после договора об аренде станет акт передачи недвижимости арендодателем арендатору. День подписания такого акта считается началом аренды. Подписывать акт нужно только после тщательной проверки здания или помещения. Если при осмотре будет замечена неисправность, ее следует зафиксировать в акте. Этим можно уберечь себя от лишних расходов, которые лягут потом на арендатора. Кроме этого, такой анализ помещения перед арендой коммерческой недвижимости даст возможность потребовать у арендодателя бесплатно устранить замеченные неисправности, либо уменьшить на определенную сумму стоимость аренды. Если же увиденное состояние недвижимости никаким образом не удовлетворяет клиента, он может совершенно справедливо потребовать расторжения договора. Помните, что по истечению срока действия договора арендодатель будет принимать недвижимость по акту, который заключался в день принятия помещения в аренду. И если там не зафиксированы неисправности, то арендодатель совершенно законно сможет потребовать устранить их за счет арендатора. И наоборот, если за время аренды были совершенны позитивные изменения в условиях помещения, арендатор вправе потребовать возмещения понесенных расходов. Поэтому тщательно фиксируйте все условия аренды в договоре.

 

Пример таблицы сравнения помещений

Теги: помещение, фотосалон